Om at købe ejendom og bygge i Thailand:

Masser til langtidsleje, men er 30 år nok…

Huse og lejligheder både til salg og til leje, valget er dit.

I forbindelse med muligheden for, at udlændinge kan eje en grund på op til 1600 kvadratmeter, som har mødt en del kritik fra thailændere – har regeringen trukket dette udspil tilbage – nu foreslås en længere lejeperiode på 50 år i stedet for 30 år, som en bedre løsning.

• Indledning
• Forskellen mellem 3 års leje og 30 års leasing
• Hvorfor leje af jord kan svare sig
• Udlændinge kan godt eje et hus
• Usufruct, ret til at høste jordens frugter
• Alternativ metode til udenlandsk ejerskab
• Udsigt til længere leasingperiode
• Links

For adskillige udlændinge kan en tinglyst maksimal lejeperiode på 30 år være i underkanten, især hvis man bosætter sig i en yngre alder eller går tidligt på pension, flere lever som bekendt lidt længere end tidligere. 50 år vil være en fordel for mange, i særdeles også, da lovligt privat ejerskab af jord som udlænding forudsætter investor-visum – det har været en mulighed i cirka 20 år, men skulle kun være anvendt i 8 tilfælde – og en del fri opsparing til investering i Thailand, nemlig 40 millioner baht eller omkring 8 millioner kroner, som nok kun relativt få er polstret med.

Udlændinge kan, ud over at eje en ejerlejlighed indenfor 49/51-procent kvoten, eje et hus eller bygning, men ikke jorden under denne. Løsningen er oftest en aftalt langtidsleje, som på både dansk og engelsk kaldes leasing, i stedet for køb af jord.
 

Forskellen mellem 3 års leje og 30 års leasing…

Den thailandske lejelov skelner ikke mellem leje og leasing, men derimod om der er aftalt en fast periode for lejen og længden af denne. Efter de nugældende regler kan denne periode ikke overstige 30 år, men skal vare længere end 3 år for, at kunne blive tinglyst.

Du vil nogen gange støde på omgængelse af lejeloven med tilbud om kortere serie-lejeperioder tilbudt som 3 x 3 år, eller forlænget åremål med leasing tilbudt som 2 x 30 år eller 3 x 30 år. Den slags tilbud kan desværre vise sig at være mindre værd, end genbrugsværdien af det stykke papir, som aftalen er nedfældet på.

Førstnævnte tilbud med flere 3-årige perioder vil ofte være fremdaterede lejeaftaler af tre på hinanden følgende perioder. Dette er typisk et tilbud fra udlejer for at undgå beskatning, der er intet til hindring for at skrive en aftale med en 9-årig lejeperiode. Fremdaterede aftaler er ugyldige, så skulle udlejer ændre mening eller ejendommen skifte ejer i mellemtiden, har lejer ingen juridiske rettigheder ud over et civilt søgsmål mod den person, som aftalen blev indgået med. Lejeloven siger nemlig, at et lejemål slutter uden varsel på den dato, som er angivet i kontrakten.

Lejeloven siger tillige, at al udlejning længere end 3 år skal tinglyses på ejendommen, for at have gyldighed, og der skal betales en relativt beskeden afgift på 1,1 procent af den aftalte lejepris for hele lejeperioden. For lejer giver tinglysning den sikkerhed, at så længe lejer overholder sin del af aftalen – og det vil i særdeles være betaling af eventuelle forfalde rater eller andre aftalte beløb, og i øvrigt ikke gør noget ved det lejede, som er i strid med aftalen eller loven – så er lejer sikret sin ret, uanset udlejer måtte sælge eller overdrage ejendommen. Misligholder lejer aftalen, kan udlejer derimod bringe lejemålet til ophør.

En aftaleperiode kan dog ikke være længere end det i loven maksimalt fastsatte åremål på 30 år. Er en længere periode aftalt, så reduceres aftalen til 30 år gældende fra første lejedato. En lejeaftale kan dog løbe for livstid af enten lejer eller udlejer, den ophører ved dødsfald og kan ikke overdrages. Derimod kan en åremål bestemt lejeaftale indeholde en klausul om overdragelse til tredjemand, med andre ord, at man kan sælge sin leasingaftale for værdien af aftalens restperiode.

Udlejer kan godt give dig et tilbud – også skriftligt – om at ville indgå en ny lejeaftale, når den første udløber, på for eksempel i forvejen aftale vilkår. En sådan aftale følger imidlertid ikke ejendommen, den er alene en aftale mellem to personer – kan være juridiske – og heri ligger problemet for lejer. Hvis den lejede ejendom sælges eller overdrages, er der ingen garanti for, at den ny ejer vil indgå en ny aftale på de aftalte vilkår – eller i det hele taget vil udleje ejendommen. Retskravet er mod personen, som har afgivet tilbuddet. Hvad nu, hvis vedkommende er afgået ved døden i løbet af den foregående 30-års periode?

Det samme er principielt tilfældet med aftale om en ny 3-årig periode. Hvis du får tilbudt serie-lejeaftaler på x antal 3-årige perioder eller x antal 30-årige perioder, skal du være varsom, i princippet har du kun en 3-årig eller en 30-årige lejeaftale, resten kan vise sig at være varm luft – og varm luft kan være mindre værd end genbrugsværdien af kontraktpapiret.
 

Hvorfor leje af jord kan svare sig…

Jeg har nævner ofte, at man ikke skal se ejendomskøb i Thailand som en investering – med mindre, man er garvet risikovillig ejendomsspekulant – men derimod som forudbetalt husleje for et sted, som man allerede ved, at man forventer at bebo i en længere periode. Derfor kan langtidsleje af jord, og at bygge sig et hus på denne, godt være en langstidsholdbar løsning. Denne model er normal i Thailand og bruges i vid udstrækning – en stor del af Bangkoks centrum er bygninger på lejet jord med 30-årige lejemål – historisk set er mange af de gamle træhuse konstrueret således, at de kan opstilles på en lejet grund, klappes sammen og flyttes.

Jordstykke til leje, køb et er ikke et alternativ lige her.

Problemet er, at hvor en forretning kan have sin forretningsplan opfyldt på mindre end 30 år, kan vi private ønske at bebo vort drømmehjem i længere periode, ikke mindst hvis vi forventer at leve mere end 30 år fra lejeperiodens begyndelse og samtidig ønsker at undgå begrænsning til lejers levetid, altså at aftalen kan overdrages indenfor det aftalte åremål – især hvis man bygger et hus på den lejede grund – overdragelse kan både være som salg eller arv.

Personligt har jeg også en holdning om, at man i Thailand altid bør være med værd i live, end som død.

I forhold til at betale leje for et tilsvarende hus, kan man efter omkring 15 år bo gratis i huset, hvis man ejer det – en husleje ligger typisk i omegnen af 10 procent af ejendommens værdi ved lejeperioden begyndelse – så selv om jorden under huset stadig lejes, kan det være en fordel målt op mod at leje både hus og jord.
 

Udlændinge kan godt eje et hus…

Hvis du vil bygge et hus på lejet grund, skal du have tilladelse fra udlejer. Dette vil typisk være en superficies servitut på samme tidsvilkår som lejeaftalen – eller tilsvarende skriftlig tilladelse fra jordejeren – som skal indgives sammen med anmodning om byggetilladelse på tessa ban-kontoret, svarende til et kommunekontor.

Det er vigtigt, at byggetilladelse ansøges i lejers navn, da lejer ellers ikke er ejer af bygningen. Ligeledes skal alle kontrakter og andre dokumenter med entreprenører være i lejers navn. Penge for betaling af byggeriet skal også komme fra lejer. Summen af disse dokumenter er beviset for, at man ejer sit eget nybyggede hus.

Hvis du senere skulle sælge dit hus – og restperioden på lejen af jord under huset – så kan huset handles separat og den ny husejer kan blive registreret som ejer, men naturligvis er husets værdi afhængig af lejemålet for jorden under huset.

Her vil en 50-årig tinglyst lejeperiode kunne være en stor fordel, især for os udlændinge. Hvis du bygger hus i 40- eller 50-års alderen – eller yngre – kan 30 år være i underkanten, i særdeleshed hvis du også stifter familie i Thailand, og de efterladte skal kunne have glæde af ejendommen.
 

Usufruct, ret til at høste jordens frugter…

En anden ofte nævnt mulighed er en usufruct servitut, som stammer helt tilbage fra Romeriget, faktisk helt tilbage til både Hammurabis Lov og Moseloven. Usufruct er sammensat af to latinske ord, usus og fructus. Usus er retten til at bruge eller nyde en besiddet ting, direkte og uden at ændre den. Fructus – som er frugt i overført betydning – er retten til at opnå profit fra den ting, der er i ens besiddelse. I princippet at høste jordens frugter og kunne sælge dem, hvilket i princippet også er tilfældet med det statsland, som adskillige thailandske bønder har ret til at dyrke, men hverken kan belåne eller sælge.

En usufruct servitut, kan i modsætning til en leje, ikke overdrages til tredjemand, men kan aftales med ret til at udleje usufruct-retten. Løbetiden er op til 30 år eller en persons levetid. Brugsretten vil altid udløbe ved brugerens død, da aftalen ikke kan overdrages til andre. Hvis der betales for usufruct-retten, skal der betales afgift ved tinglysning, ligesom for en lejeaftale. Der er eksempler på, at enkelte tinglysningkontorer – Land Office – ikke vil anerkende usufruct til udlændinge. En superficies-aftale kan i nogen tilfælde være en bedre løsning. Desuden findes der også en "habitation right", som er tilladelse til at bebo en ejendom vederlagsfrit.

Bemærk, at hvis en ægtefælle er jordejer, så kan aftaler indgået mellem ægtefolk ophæves ved skilsmisse, aftalen er derfor ikke en reel sikring af en ejendomsinvestering eller brugsret.
 

Alternativ metode til udenlandsk ejerskab…

Det har gennem adskillige år været udbredt, at udlændinge ved oprettelse af et mindre thailandsk aktieselskab – company limited, nærmest svarende til et dansk anpartsselskab – kan omgå reglerne om ejerskab af jord. Udlændinge kan imidlertid kun eje 49 procent af et selskab – der er en undtagelse for amerikanere, som ikke har betydning her – men der er alligevel forskellige metoder til, at kunne kontrollere et selskab. Det kan du læse mere om i: "Lidt om at etablere et selskab i Thailand".

Dejlig strandgrund ud til offentlig asfalteret vej med el og vand, kan både købes eller lejes.

Har man kontrol over et selskab, som ejer jord, kan man også have kontrol over lejeaftaler, herunder forlængelse af 30-årige leasingperioder med en ny aftale. Selv om udenlandsk kontrol af et selskab ikke er i lovens ånd, er det mig bekendt ikke efterprøvet ved retslig afgørelse – det ville både jeg og andre nok have bemærket i nyhederne, hvis det var sket siden min erfarne ejendomsadvokat forklarede mig, at det endnu ikke var prøvet ved en domstol.

Loven om selskaber blev strammet for lidt flere end 10 år siden, så kravene i dag er større til at etablere et aktieselskab, da aktionærerne skal dokumentere deres midler til at investere i aktierne, hvorved nominerede aktionærer – stråmænd m/k – i princippet blev en umulighed. Til gengæld blev antallet af aktionærer reduceret fra 7 til kun 3 – og 2 fra februar 2023 – så en ny mulighed er, kun at have familiemedlemmer som aktionærer. Mindreårige, altså børn med thailandsk statsborgerskab, kan også godt eje aktier i et selskab.

Desuden kan man ikke benytte et ellers tomt selskab, som en skal – på engelsk, shell-company – for udenlandsk ejerskab af jord, selskabet bør have andre aktiviteter.

Selskabs-metoden er stadig udbredt, men også forbundet med omkostninger, både lidt til oprettelse af et selskab og tilhørende kapitalkrav, samt de løbende årlige driftsomkostninger, herunder revisor og skatteregnskab.

En fordel er, at hvis man sælger selskabets ejendom til en udlænding, så sælger man selskabets aktier og skal ikke omregistrere ejendommen og betale afgift og skat.

En ulempe er, at hvis man sælger ejendommen til en thailænder, så ønsker vedkommende næppe et selskab. Det skal i stedet beskattes af ejendomssalget og derefter lukkes. Sidstnævnte kan risikere at koste mere end, at oprette et selskab. Vær også opmærksom på, at de 51 procent thailandske aktionærer naturligvis også skal have deres andel af en eventuel kapitalgevinst.

En ofte overset mulighed er, at når man har kontrol med et selskab, behøver man ikke en åremålsbestemt leasingaftale. Den thailandske lejelov giver mulighed for at leje uden en lejeperiode er angivet (sektion 566), men lejemålet kan til gengæld opsiges med op til to måneders varsel. Hvis man har fuld kontrol over selskabet, vil dette næppe opsige lejemålet.

Udsigt til længere leasingperiode…

Det har været fremme i medierne flere gange, at den maksimale leasing-periode burde forlænges.

For os knap så velpolstrede udlændinge vil det være en fin fordel, at kunne leje jord og eje sit hus i 50 år – sikret ved tinglysning – eller måske endnu længere, 70 år og 99 år er også blevet nævnt…

Stephff's satire den 9. november 2022, lånt fra Khaosod English.

Links:

Nyhedslink: Thai Newsroom, "Private Sector: Extending Foreign Leasehold Ownership A Better Option"…
https://thainewsroom.com/2022/11/04/private-sector-extending-foreign-leasehold-ownership-a-better-option/

Nyhedslink: The Thaigar, "Thailand pulls the plug on foreign land ownership regulation"… https://thethaiger.com/news/national/thailand-pulls-the-plug-on-foreign-land-ownership-regulation

Engelsk oversættelse af den thailandske lejelov… https://www.samuiforsale.com/other-miscellaneous/translation-thailand-lease-law.html

Information på engelsk om superficies servitut… https://www.samuiforsale.com/real-rights/superficies-property-rights.html

Information på engelsk om usufruct serviut… https://www.samuiforsale.com/real-rights/usufruct-property-rights.html

Information på engelsk om aftaler mellem ægtefolk… https://www.samuiforsale.com/family-law/thai-marriage-and-contracts-between-husband-and-wife.html

Du kan kommentere denne artikel, hvis du er medlem af Facebook-gruppen Dansk og bor i Thailand, ved at klikke her.

Se også…

Lidt om at etablere et selskab i Thailand…
Nogle af os kommer ud for, at skulle etablere et selskab i Thailand – det vil oftest sige noget der svarer til et dansk anparts-selskab (ApS) eller mindre aktieselskab – enten fordi vi vil starte lidt business, eller fordi vi vil anvende et selskab til at eje fast ejendom. Hvis din interesse er, at etablere en lidt større forretning eller noget indenfor specielle erhverv, bør du begynde med at tjekke Thailands Board Of Investment.

Lidt om thailandske skøder
Selv om udlændinge ikke må eje jord i Thailand, kommer mange af os alligevel til, at blive part i en jordhandel – enten fordi vores thailandske partner køber jord, som registreres i partnerens navn, eller der handles jord gennem et thailandsk selskab – derfor kan det være godt, at vide lidt om skøder.



Aktuelt…

Thailandsk Halloween
Er du parat til at møde alskens uhyggelige skabninger natten før allehelgensdag?
For os danskere er Halloween en relativ ny tradition – selv om den stammer fra vores egen fortid – ligeså for thailænderne, hvis ”Festen for de døde” og spøgelses-ritualer passer perfekt til adoption af den vestlige fest, den 31. oktober.

Når faste og regntid slutter, vokser der penge på træerne
Fasten varer tre måneder og afslutningen er en festdag. Det er også en festperiode med traditionel dans og offer til templerne, hvor kutyme er, at der danses tre gange rundt om templet til musik fra trommer og andre instrumenter, samt bringes pengeofre – ofte som pengetræer – og disse gaver kan være ganske anseelige beløb.

Helligdage, højtider og alkohol
Thailand fejrer en række nationale helligdage med relation til kulter, religion og kongehus. Offentlige institutioner og banker er normalt lukket på disse helligdage. På religiøse helligdage, såkaldte Buddha-dage, sælges der ikke spiritus, så barer og natteliv er lukket.

Seneste tilføjelser…

Thailandsk Halloween
Er du parat til at møde alskens uhyggelige skabninger natten før allehelgensdag?
For os danskere er Halloween en relativ ny tradition – selv om den stammer fra vores egen fortid – ligeså for thailænderne, hvis ”Festen for de døde” og spøgelses-ritualer passer perfekt til adoption af den vestlige fest, den 31. oktober.

Samui som bopæl
Kunne du forstille dig, at bo på Bornholm, hvis der var sommer hele året?
Den tropeø, som jeg har valg at bo på, Koh Samui i Thailandsbugten, kan faktisk godt sammenlignes med Bornholm: Same-same but different.
Er man upåvirkelig af økuller – tilstand af uro, frustration og irritation fremkaldt af længere tids ophold på en mindre ø – opfylder øen faktisk alle de basale behov: Velkommen til paradis.

Bangkok 2025
En fotohistorie om et kort besøg i kongerigets hovedstad, men en anelse mere end “one night in Bangkok”...
Der blandt andet fotos fra Asiatique, ØKs gamle varehuse ved Chao Phraya-floden, og Wat Saket, også kendt som Golden Mount-templet.

Hvor skal man bo
Hvis du kommer til Thailand for at arbejde, er valget nemt: Du skal naturligvis bo i nærheden af dit arbejde. Men flytter du herned som livsnyder eller pensionist, er der både et stort udvalg af mulige stæder at slå sig ned og flere faktorer, som spiller med ind. Du kan få lidt input her, men husk, at vi er alle forskellige, så hvad jeg og andre syntes er paradis, er måske ikke tilsvarende for dig.

The Beach og The Hippie Trail
Kender du romanen eller filmen The Beach? Handlingen foregår på en hemmelig ø med et backpacker-kollektiv blandt Koh Samuis såkaldte 80 søstre – de omkringliggende øer i Bandon-bugten og Ang Thong Marineparken – en paradisø uanfægtet af turisme. Findes noget lignende i virkeligheden?

Det gælder om at være på god fod med ånderne
Der er meget at fortæller om thailandske ånder og spøgelser, blandt andet hvorfor de foretrækker rød Fanta, og hvorfor nogle feminine ånder i træer har en forkærlighed for fine kjoler, og ikke at forglemme vejsidespøgelser. Der skal også en ceremoni med helst en åndemaner – altså shaman – til, for at opnå en ordentlig åndehus indvielse, herunder lokke eller jage de luftige skabninger ind i deres nye huse. Alt det og mere til, kan du læse en smule om her.

Lidt om thailandske navne
Når du kommer til Thailand vil du opleve, at de fleste har meget korte navne, helt ned til en enkelt stavelse som Lek, Nit eller Noi. Alle tre navne betyder for øvrigt ”lille”. Det stammer fra gammel tid, hvor thailændere oprindeligt kun brugte korte fornavne. Der var nemlig ingen klaner i det gamle Thailand, og derfor var der ikke behov for identificerende familienavne.

Hvis du vil have lidt selskab med hjem fra nattelivet
Det er ikke alle udlændinge i Thailand, som er i et fast forhold. Nogle foretrækker at bo alene – eventuelt have en husholder (house keeper) eller lidt rengøringshjælp – og ellers finde uforpligtende selskab, når behovet melder sig. Hvordan det kan fungere, kan du læse lidt mere om her.

Et godt råd til Danmarks-farende
Amazing Thailand-historier har jeg mange af, men denne her – om de lækre uimodståelige, 5-stjernede dybstegte gourmet-insekter – er så en af de lidt mere prekære og nærmere "amazing Denmark", selv om den begyndte fremragende og heldigvis også fik en god slutning.

Farang
Du er uden tvivl stødt på ordet 'farang' – på Isaan-dialekt udtalt som falang, da laoter ikke kan udtale 'R' – det er det, vi vesterlændinge bliver kaldt hernede i Sydøstasien. Jeg fik i sin tid fortalt to historier om, hvordan udtrykket opstod, og fandt senere frem til en tredje, som nok er det korrekte ophav...

Hvordan har du det for øvrigt med at blive kaldt farang, føler du, at det er racistisk?

Du kan følge andre danske i Facebook-gruppen Dansk og bor i Thailand, hvor du også kan kommentere og selv starte en tråd, hvis du bor i Thailand, påtænker at bosætte dig der, eller er trækfugl og opholder dig en del af året i Smilenes Land…