Adressen er nem at huske: ssbd.dk – klik ind på siden, for Thailands-viden...
Om at købe ejendom og bygge i Thailand:
Selv om udlændinge ikke må eje jord i Thailand, kommer mange af os alligevel til, at blive part i en jordhandel – enten fordi vores thailandske partner køber jord, som registreres i partnerens navn, eller der handles jord gennem et thailandsk selskab – derfor kan det være godt, at vide lidt om skøder.
Og for at få fakta helt på plads, så kan en udlænding i ét enkelt tilfælde godt eje jord, op til 1.600 kvadratmeter i specielle områder, hvis vedkommende er indrejst på- og opfylder betingelserne for et såkaldt investor-visum. Metoden er efter sigende kun brugt i ganske få tilfælde, tallet otte har været nævnt i nyhederne.
På dette foto står jeg står med fire thailandske skøder, men kun de to i min venstre hånd (til højre på foto) er fuldt ejerskab…
I modsætning til hjemme i Danmark, så er her adskillige skødeklasser – kaldt "titel", på engelsk "title deed" – og fordi man har skøde på et stykke jord, er det ikke nødvendigvis lig med, at man faktisk er ejer af jorden, skødet kan være en tildelt brugsret med visse begrænsninger.
Så mange skødetitler er her…
Skøder udstedt af et landkontor, svarende til et dansk tinglysningskontor:
Skøder udstedt af andre institutioner:
Chanute-skødet (N.S.4.J)…
Det interessante skøde er landkontorets Nor Sor See Jor (N.S.4.J), også kaldt "Chanute", nogen gange stavet "Chanote", som er et certifikat for fuldt ejerskab af jord og det eneste jordskøde, der giver denne ret.
Chanute-titler findes i de mere udviklede områder af Thailand. Retsakter – det vil blandt andet sige salg – skal ikke offentliggøres, og der er ingen generelle begrænsninger for anvendelsen, herunder mulighed for udstykning, på engelsk kaldt "subdivide".
Chanute betyder altså ikke "skøde" på thailandsk, som nogen fejlagtigt kalder det, det er derimod den oftest anvendte titel på et skøde med fuld ejendomsret til et stykke jord.
Andre skøder…
Alle andre skøde-titler har begrænsninger, men de tre Nor Sor Sarm-titler kan også have interesse – især Nor Sor Sarm Khor – da de kan opgraderes til Chanute. Et problem med Nor Sor Sarm-titlen er, at det ikke er ægte jordejerskab, men en besiddelsesret over et landområde uden en nøjagtig opmålt grænse. Det kan føre til skel-konflikter ved overdragelse eller salg, eller opgradering af jordstykket til Chanute-titel, hvor jordstykket skal opmåles og alle naboer skal være til stede, for at godkende markørerne. Desuden er der ved salg af Nor Sor Sarm-titler en indsigelsesperiode på 30 dage for to af disse, hvor andre kan gøre krav på jordstykket, selv om de ikke har tinglyste rettigheder. Gor- og Khor-titel er mere præcist opmålt, men kun Khor-titel kan overdrages uden indsigelsperiode, desuden kan Khor-jordstykker udstykkes.
Sor Por Gor 4-01 er en tildeling af jord fra jordreformudvalget. Denne jord må under ingen omstændigheder købes eller sælges. Den giver kun ret til at bebo og kan kun overdrages ved arv. Det ser ud til, at jorden kun må bruges til landbrug.
Trods denne begrænsning handles disse jordstykker blandt landsbybeboerne, hvor en underskreven handelsaftale og fysisk overdragelse af skøde-dokumentet – foruden betaling, naturligvis – er eneste bevis på, at jordstykket har skiftet ejer. Typisk vil en handel foregå hos Poo Yai Ban – Head-of-village, på gemen dansk "landsbyhøvdingen" – der udfærdiger handelsaftalen og underskriver som vidne.
Der findes to originale skøder. Det ene har besidderen af jordstykket, og det andet arkiveres hos den udstedende myndighed. Det halve runde røde stempel på forsiden af skøderne af lav klasse, er sat med begge eksemplarer liggende ved siden af hinanden, så den anden halvdel af stemplet findes på den udstedende myndigheds eksemplar.
Thailandske arealmål…
Du er sikkert stødt på ordet "rai", når der tales om jord. Rai er det arealmål, som oftest nævnes om størrelse og prisen typisk angives i. 1 rai er 1.600 kvadratmeter og som prisindikator, kan det svare til når danske ejendomsmæglere taler om pris pr. 1.000 kvadratmeter eller pr. tønde land eller pr. hektar.
For at få et indtryk af størrelsen på 1 rai, så svarer arealet omtrentligt til to danske parcelhusgrunde, der typisk er på omkring 700-800 kvadratmeter.
1 rai på 1.600 kvadratmeter er lig med 4 ngan.
1 ngan på 400 kvadratmeter er lig med 100 tarang wah.
1 tarang wah (kvadrat wah) er 4 kvadratmeter.
1 wah er en længde-enhed på 2 meter.
En jordstykkes størrelse vil være angivet i antal rai + antal ngan + antal tarang wah.
I Bangkok – og måske også andre byer – vil man nogen gange se jordpriser angivet pr. tarang wah i stedet for rai, det svarer til når man i Danmark angiver jordpris pr. kvadratmeter, for eksempel i København City. Tarang wah udtales nogen gange talang wah på Isaan-dialekt, som egentlig er laotisk, hvor af R bliver til L i udtale.
Skelmarkører og vej-ret…
Hvis du bliver involveret i jordhandel, så er det vigtigt at finde skelmarkørerne – de er en lille rund cementstolpe med et nummer på toppen – så du ved, hvor skellet går. Tag gerne et foto af skelmarkøren og tillige et, så man kan se placeringen. Sidstnævnte er vigtigt, hvis skelmarkøren står på naboens grund, for eksempel bag en mur, som er på din egen side af skel. Du må ikke stole på en forklaring om, hvor skel er, du bør se skelmarkøren og tjekke nummeret med det tilsvarende nummer på skødet, hvis nummeret er læseligt på cementmarkøren. Nogen gange kan det være lidt at en opgave, at finde skelmarkørerne. Især i bebyggede områder kan landet være forhøjet, så man skal måle sig til positionen og grave markøren frem. Jeg har vist nogle eksempler på fotoet her…
En franskmand lidt længere oppe ad vejen, hvor jeg bor, havde ikke fået tjekket ordentligt, da han byggede hus til sine forældre og på en bagvedliggende koteletgrund – den slags hedder vel tomahawk steak-grund, på nudansk – en ejendom til sig selv. Han havde en smal indkørsel langs forældrenes hus. På det bagvedliggende jordstykke byggede han en ejendom med udlejningslejligheder, foruden sin egen bolig.
Det tomme jordstykke ved siden af franskmanden og hans forældre blev en dag solgt og den ny ejer ønskede opmåling, da han ikke kunde finde skelmarkørerne. Det viste sig, at franskmandens koteletben, indkørselen, lå på nabogrunden. Man kunne ikke finde frem til et kompromis – naboen ville selv bruge al jorden til et hotel – så løsningen for franskmanden blev en ny indkørsel, ved at kappe noget af forældrenes have og et hjørne af stuen, så en bil kunne dreje og køre ind tværs gennem deres carport…
Det siger sig selv, at adgang til et jordstykke er vigtigt. Hvis ikke der er adgang fra offentlig vej – det vil sige, at der skal være skelmarkører ved vejen – skal man sikre sig aftale om adgang, helst som en servitut. Har der været uhindret adgang til et jordstykke i mindst 10 år og man kan bevise dette, har man et lovgyldigt adgangskrav, men blokerer nogen adgangen inden man har gjort krav gældende, kan man miste sin adgangsret. Ofte kan adgangsret, som så meget andet i Thailand, løses økonomisk.
En russer købte en relativ dyr strandgrund tæt ved mig, med lovning fra sælger om, at ret til indkørselsvej ville blive sikret. Det kunne sælger alligevel ikke efter alle pengene for jordkøbet var betalt. Russeren startede retssager mod både sælger og mod naboer, for at få vej-ret over deres jord. Han tabte, så resultatet blev, at han var ejer af et ret kostbart jordstykke uden adgang, andet end via stranden. Alligevel begyndte han at bygge et stort hus med pool, som kun var halvfærdigt efter seks år, selv om der blev arbejdet hver dag, for alle materialer skulle nemlig enten sejles ind i longtail-båd eller bæres mere end 100 meter fra den offentlige strandnedgang…
Til sidst, efter syv år, lykkedes det russeren at købe en bagvedliggende ejendom ud til en privat vej, for adskillige ekstra millioner baht. Dog kan kun små biler komme ind, så de bygger stadig.
Tinglysning…
Når et skøde udstedes, bærer det ejerens navn på forsiden sammen med en tegning af jordstykket og dets mål, samt numre på skelmarkørerne. Hvis et jordstykke skifter ejer, så skrives den ny ejer ind på bagsiden af skødet. Det er kun et landkontor – svarende til et dansk tinglysningskontor – der kan foretage ejerskifte og alene for skøder udstedt af landkontoret.
På fotoet herunder holder jeg bagsiden af to Chanute-skøder i venstre hånd (til højre på foto). Det ene har ingen noteringer på bagsiden, det er nyudstedt efter opgradering fra Nor Sor Sarm og har derfor ejerens navn på forsiden – det vil sige ejer ved opgradering – selv om det tidligere Nor Sor Sarm-jordstykke havde skiftet ejer. Det andet har adskillige noteringer, så det har skiftet ejer og da servitutter også noteres på bagsiden, kan det have været belånt med jordstykket som sikkerhed. Et jordstykke kan for øvrigt ikke skifte ejer, før al tinglyst gæld er betalt.
Skøderne i højre hånd (til venstre på foto) er Sor Por Gor, typisk landbrugsjord. Selv om begge jordstykker er handlet til ny ejer, er der ingen noteringer på bagsiden. Der er derimod nogle store røde stempler, der oplyser, at jordstykket hverken kan belånes eller sælges. Alligevel belåner en del deres jordstykke på det grå lånemarked – nogen gange til skyhøje renter – hvor skødet fysisk overdrages som sikkerhed. Et thailandsk skøde betragtes som et ihændehaverbevis, altså ligesom en pengeseddel, så pas godt på det.
For at komme ågerrenter til livs tilbød regeringen for nogle år siden, at landbrugs-jordejere kunne indfri deres ulovlige lån og ombytte dem med meget lavtforrentede banklån, med det skøde, som ellers ikke kan belånes, som sikkerhed. Derved kom en del skøder væk fra lånehajers besiddelse.
Køber man et stykke jord med lav titel, bliver man altså ikke registreret som ejer. Vær opmærksom på, at noget jord officielt kun må bruges til landbrug, andet jord må både dyrkes og bebos. Dog kan nogen skøder med lav titel under visse omstændigheder opgraderes til et skøde med fuldt ejerskab, altså Nor Sor Sarm Khor eller Chanute. Det kan være en langvarig proces og med forskel fra område til område. Jeg kender til ét eksempel, hvor en servitut fra en lav skødeklasse om, at jordstykket ikke må udstykkes, fulgte med over på et opgraderet Chanute-skøde, som normalt gerne må udstykkes.
Handles ejendom med lovning om, at jordstykket kan opgraderes, er det ikke en sikker mulighed. Der er flere eksempler på jordhandler på øerne Phangan og Samui til udlændinge, der er blevet lovet opgradering, hvilket efterfølgende var umuligt.
Også skøderne på Koh Tao er måske værdiløse, da øen var ubeboet indtil den blev fængsel fra 1933-1947, og da fængslet blev nedlagt kom nogle "besættere" fra naboøen Phangan og fik efterfølgende ret til midlertidigt ophold og landbrug. Der er flere andre eksempler med tvivlsomme skøder fra forskellige steder i kongeriget.
Den første jordhandel jeg var involveret i – heldigvis som novice, ellers havde jeg nok været for betænkelig – var en lille grund på Koh Samui med Nor Sor Sarm-skøde. Min kloge kæreste fik arrangeret, at handelsaftalen blev underskrevet hos Poo Yai Ban, hvor depositum også blev betalt. Handlen blev senere afsluttet på landkontoret med tinglyst notering af ny ejer. Herefter begyndte en flerårig proces på opgradering til Chanute-titel, inklusive GPS-opmåling af jordstykket med alle naboer til stede, for at acceptere skelmarkører var sat korrekt.
Vær opmærksom på, at det jordstykke man kan købe som Nor Sor Sarm, godt kan ændre størrelse, når det bliver opgraderet til Chanute. De yderste cirka 3½ meter af det jordstykke jeg opgraderede, forsvandt til Marine-departementet som strand – noget tilsvarende fandt sted i Danmark i 1960’erne, hvor mange strandgrunde mistede nogle meter – så jeg var pludselig "squatter", altså besætter, og skulle stå skoleret for øens kriminalret. Faktisk en spøjs amazing Thailand-historie med “De flotte bygninger på bakken bag mig…”. Efterfølgende fik jeg først mundtligt, senere officielt skriftligt, lov til at måtte bruge de 3½ meter land, som Marine-departementet havde konfiskeret, naturligvis mod at betale en årlig leje.
Pas på “squattere“, besættere…
Selv om man har skøde på et jordstykke, kan man godt helt lovligt miste brugsretten eller ejendomsretten. Derfor er det vigtigt at vise, at man bruger sin jord. Ofte kan det gøres, ved at rydde jordstykket for ukrudt eller vild skov og indhegne det, sidstnævnte kan være væsentligt.
Okkuperes jordstykket åbenlyst af fremmede, som slår sig ned på det eller tager jordstykket i anvendelse med henblik på ejerskab, og der ikke gøres indsigelse, kan disse besættere lovligt gøre krav på brugsret eller ejendomsret til jorden. For skøder med lav titel efter en periode på bare ét år – også for Nor Sor Sarm – for et jordstykke med Chanute-titel er perioden derimod 10 år. Det samme kan gælde, hvis du ikke bruger jorden. Brug kan man for eksempel vises ved, at jordstykket er indhegnet.
Du kan støde på tomme jordstykker med bananpalmer – også midt i Bangkok – hvilke er plantet af to årsager. Det er dels for at vise, at jordstykket er i anvendelse og dels for at vise, at jordstykket benyttes til landbrug og dermed skal takseres til laveste ejendomsskat.
Ejer man et jordstykke, der grænser op til ubenyttet land – og det skal næppe være skovjord ejet af en statsinstitution, men kan være bakke eller bjergland med under 45 graders hældning – kan man tage det ubenyttede land, som direkte har skel med ens ejendom, i anvendelse og begære brugsret til det, da andre ikke kan få adgang til jorden, uden at krydse privat grund. Det minder lidt om de gamle Wild West-romaner, hvor man tog jord ved at indhegne det – derfor er indhegning af ens jordstykke ofte fornuftigt.
Ejendomshandel…
Ejendomsmæglerhvervet er ikke beskyttet i Thailand, så enhver person kan slå sig ned som ejendomsmægler. Typisk får en ejendomsmægler 3% provision, men skal samtidig forestå det praktiske, herunder hjælp med dokumenter og ejerskifte på et landkontor, altså tinglysning af et ejerskifte.
En handelsaftale er ofte en fortrykt formular, som købes hos en bog- eller papirhandler. Der betales et aftalt depositum ved underskrift. Det er typisk 10%, men det kan være højere. Desuden – og pas på her – er der en paragraf om erstatning, hvis en af parterne fortryder handlen. Erstatningssummen udgør ofte den aftalte salgspris, hvilket som køber betyder, at hvis man fortryder, så mister man ikke blot sit depositum, men hæfter for den fulde aftalte købspris, selv om man ikke erhverver ejendommen. Det samme kan sælger hæfte for, hvis sælger fortryder, altså betale køber den fulde aftalte salgspris, for at beholde sit jordstykke.
Desuden bør en handelsaftale inkludere, hvorledes skat og afgifter betales. Kutyme er, at sælger betaler skat og stempelmærker, mens køber betaler "transfer fee", der svarer til dansk tinglysningsafgift. Det kan dog aftales anderledes.
Endvidere bør man forinden foretage en "due diligence" – på dansk "rettidig omhu" – ved i forvejen på landkontoret at tjekke, om der findes servitutter. De kan være arvede forbehold fra en opgradering fra lavere skødeklasse eller være en tinglyst brugsret eller gæld på ejendommen. Desuden bør landkontorets vurderingsværdi (appraised value) tjekkes. Skat betales af det højeste beløb – salgspris eller vurdering – mens stempel og tinglysningsafgift beregnes af vurderingsværdien.
Der kan i nogen områder være stor forskel på vurderingsværdi og aftalt salgspris – salgsprisen kan godt være faktor 10 eller mere over vurderingen – så nogle sælgere ønsker aftale om, at salgsprisen svarer til vurderingsværdien eller deromkring, når man mødes på landkontoret, så der ikke betales salgs-skat af mere end vurderingen.
Det er også her restbeløbet betales når ejendomshandlen tinglyses og skødet overdrages. Betaling er ofte i kontanter, men kan være en banknoteret check (cashier’s cheque). Sørg for, at der i forvejen foreligger en klar aftale om betalingsmidler. Hvis du officielt har købt ejendommen til en lav vurderingspris – for eksempel en tiendel af den aktuelle salgspris – bør du nok gå ud af tinglysningskontoret og tælle millionerne i kontanter op til sælger et andet sted.
Handles derimod skøder, som ikke er udstedt af et landkontor – ofte jordstykker i landsbyer og landbrugs- eller plantagejord – foregår hele processen hos Poo Yai Ban når handelsaftalen underskrives. Her skifter også kontanter ejer og skøde overdrages. Poo Yai Ban får normalt et lille gebyr for sit arbejde. Vær opmærksom på, at hvis jordstykket en dag bliver opgraderet til fuldt ejerskab, vil det være til det navn, der står på forsiden af skødet, eller en arving, da salg officielt er umuligt.
Nyttige links…
How to Buy Land and Build a House in Thailand af Philip Bryce...
https://www.amazon.com/How-Land-Build-House-Thailand/dp/1887521712.png)
Udførlig forklaring på engelsk om de forskellige skødeklasser, "Thailand Land Title Deeds"...
https://www.samuiforsale.com/knowledge/thailand-land-title-deeds.html
Skat og tingslysningsafgifts regnemaskine ved ejendomshandel...
https://acuterealty.com/calculator.asp
Specifikation af skat og afgifter under forskellige forhold...
https://www.samuiforsale.com/knowledge/real-property-transfer-taxes-and-fees.html
Du kan kommentere denne artikel, hvis du er medlem af Facebook-gruppen Dansk og bor i Thailand, ved at klikke her.Se også…
Aktuelt…
Seneste tilføjelser…
Du kan følge andre danske i Facebook-gruppen Dansk og bor i Thailand, hvor du også kan kommentere og selv starte en tråd, hvis du bor i Thailand, påtænker at bosætte dig der, eller er trækfugl og opholder dig en del af året i Smilenes Land…
277
wIMG_2349_Hill-resort_w512.jpg)
Farang_Gurdia_h512.png)